《广州市物业管理暂行办法》已正式实施,对解决物管“顽疾”有明确规定。

　　物管费调价谁说了算?对不交物管费的业主停水停电合法吗?物管费的收取和调整一直是困扰不少小区物管和业主双方的难题,由此引发的矛盾也屡见不鲜。从5月1日开始,《广州市物业管理暂行办法》(以下简称《办法》)已正式实施,对物管费的细节问题有了明确规定,有望解决一系列物管方面的“顽疾”。物管野蛮涨价和业主无赖欠费都有明确的投诉渠道和解决办法。

　　物管费屡屡引发物管公司与业主矛盾

　　近几个月来,番禺大型小区祈福新邨物管公司要上调物管费引发了部分业主质疑,物管费究竟该怎么涨又成为社会关注的焦点。事实上,近年来广州因物管费引发物管公司与业主之间的矛盾层出不穷。据广州市国土房管局相关人士介绍,广州作为国内最早引入物业管理服务的城市之一,物业管理总体发展态势良好,但也出现了一些不容忽视和亟待解决的问题。

　　据了解,目前广州一些小区因房屋质量较差、配套建筑及设施设备不健全、权属关系不明确等问题导致了物业纠纷的产生,很多业主以这些问题为由拒付物业服务费,引发了后期物业管理中的诸多矛盾。另一方面,物业服务企业生存状况堪忧。目前,物业服务行业普遍存在亏损现象,由于欠费率高、不合理负担重等原因,很多企业出现亏损。部分物业服务企业乱收费、形象差、服务意识不强,缺乏先进的管理机制和优质的服务能力,物业服务行为有待进一步规范。新出台的《办法》,将有望解决上述问题,让业主利益得到保障,住得更舒心。

　　物管费调价需业主双过半才能通过

　　物管公司想涨物管费,究竟要得到多少业主同意才能涨价呢?为解决物业服务费调价程序不完善的问题,依据《物权法》的相关规定,新出台的《办法》明确了业主大会成立之前调整物业服务收费标准的专项审计、公示公告、多数业主表决、救济途径等程序要求,维护业主权益。例如:《办法》第六十九条规定,业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的,物业服务企业应当对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计,取得审计报告;在小区公告调整物业服务收费的相关事项,并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府,居民委员会、村民委员会以及区、县级市价格行政管理部门和房地产行政主管部门;调价方案必须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通过,表决结果应当以书面形式在小区公示60日以上。

　　《办法》还规定,业主对调价方案的表决结果有异议的,可以查验本人表决意见,物业服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的,物业服务企业应当重新统计表决结果;业主对物业服务收费标准的调整有争议的,可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

　　不交管理费,物管不得断业主水电煤气

　　为防止物业服务企业擅自收取业主有关手续费、水电周转金等费用,《办法》也作出了明确规定。例如:《办法》第八十二条规定,“物业服务企业接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费、水电周转金等额外费用,但可以根据双方约定向专营服务单位收取劳务费。专营服务单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。没有法律、法规规定或者政府明确规定的,物业服务企业不得向业主收取与水电费和其他专营服务费缴交相关的保证金(抵押金、风险金)等费用”。

　　值得注意的是,新出台的《办法》还专门规定:物业服务企业不得以用户欠缴物业管理费用或者其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气。

　　物管知识问答

　　1 物业服务收费标准如何确定?

　　答:业主大会成立之前的住宅(含自有产权车位、车库) 物业服务收费实行政府指导价,别墅、业主大会成立之后的住宅 (合自有产权车位、车库) 及其它非住宅物业服务收费实行市场指导价。物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及浮动幅度,并定期公布。实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　2 业主与物业服务企业可以通过哪些形式约定物业服务费用?

　　答:业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　3 物业服务的定价成本有哪些费用组成?

　　答:物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。

　　4 物业服务收费争议应向何部门反映?

　　答:根据《广东省物业管理条例》第五十二条规定,业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对有关物业服务收费有争议的,可以向物业所在地价格行政主管部门申请协调处理。

　　5 业主和物业使用人之间,由谁来交纳物业服务费用?

　　答:在业主和物业使用人之间,物业服务费用的交费义务为业主,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用,但如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主有连带交纳责任。

　　6 业主收楼前、收楼后物业服务费由谁承担?

　　答:业主入住前的物业服务费用由建设单位全额承担;业主入住后的物业服务费用,由业主全额承担。前款所指入住是指业主收到入住通知并办理完相应手续;业主收到入住通知后在限定期限(不少于两个月时间) 内无正当理由不办理相应手续的,视为入住。建设单位或其授权的物业服务企业没有事先书面通知的,以业主实际办理入住相应手续为准。

　　7 因开发遗留问题可以拒交物业服务费用吗?

　　答:不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题,而物业管理费用是业主和物业服务企业之间的法律问题,二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费是违反物业服务合同的行为,要承担违约责任。对于开发遗留问题,业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。